A INCORPORADORA IMOBILIÁRIA RESPONDE PELOS VÍCIOS CONSTRUTIVOS?
O mercado imobiliário atualmente é uma das opções mais comuns de investimento, contudo, muitas pessoas possuem receio de adquirir imóveis em razão dos inúmeros problemas que podem surgir com o tempo em relação à construção.
É extremamente importante que o adquirente sempre busque o maior número de informações possíveis sobre o empreendimento, especialmente acerca dos seus direitos e garantias em relação ao bem.
Além das construtoras, as incorporadoras imobiliárias têm crescido exponencialmente nesta área de atuação, o que acaba, por vezes, gerando dúvidas no consumidor quanto à atribuição da responsabilidade quanto aos eventuais vícios do imóvel.
A incorporadora imobiliária, consoante dispõe a Lei nº 4.591/64, é a responsável por toda a gestão do empreendimento, enquanto a construtora é apenas responsável pela execução da obra, sendo, na maioria das vezes, contratada pela incorporadora.
É aí que reside a principal dúvida dos consumidores, qual seja, se a incorporadora não é a responsável pela execução da obra, ela pode ser responsabilizada por eventuais vícios construtivos?
A resposta é SIM! A Incorporadora poderá ser responsabilizada por eventuais vícios construtivos, justamente pelo fato de ser a responsável pela gestão total do empreendimento, além de ser obrigada por lei a entregar o prédio de acordo com o projeto de construção e memorial descritivo. Veja-se:
Art. 43. Quando o incorporador contratar a entrega da unidade a prazo e preços certos, determinados ou determináveis, mesmo quando pessoa física, ser-lhe-ão impostas as seguintes normas:
II – responder civilmente pela execução da incorporação, devendo indenizar os adquirentes ou compromissários, dos prejuízos que a êstes advierem do fato de não se concluir a edificação ou de se retardar injustificadamente a conclusão das obras, cabendo-lhe ação regressiva contra o construtor, se fôr o caso e se a êste couber a culpa;
(…)
IV – é vedado ao incorporador alterar o projeto, especialmente no que se refere à unidade do adquirente e às partes comuns, modificar as especificações, ou desviar-se do plano da construção, salvo autorização unânime dos interessados ou exigência legal;
Na maioria das vezes, o contrato firmado pelos compradores ou pelo condomínio é diretamente com a Incorporadora e esta passa a firmar os demais contratos em nome do proprietário com os prestadores de serviço.
Por tal razão, se torna extremamente difícil ao consumidor, o qual pode ser tanto pessoa física quanto jurídica, acionar juridicamente cada fornecedor, além de se tratar de providência onerosa.
No ano de 2020, um condomínio edilício ingressou com Ação de obrigação de fazer em face de uma incorporadora imobiliária[1], justamente objetivando a reparação de diversos vícios construtivos estruturais do prédio, especialmente patologias de fachada e avarias relacionadas à umidade, a qual foi ocasionada pela ausência de impermeabilização.
Vale mencionar que, mesmo se tratando de Condomínio, houve a aplicação do Código de Defesa do Consumidor, com a consequente inversão do ônus da prova, sendo atribuído à incorporadora o dever de comprovar que os vícios apontados não eram de natureza construtiva/estrutural.
Durante a fase de instrução (produção de provas), a incorporadora não logrou êxito em comprovar que os danos indicados pela parte autora (condomínio), os quais foram atestados por profissional devidamente qualificado por meio de laudo técnico, não seriam de sua responsabilidade.
O Magistrado de primeiro grau ressaltou em sua decisão a importância do laudo técnico para solução da lide:
“(…)
Por outro lado, o laudo extrajudicial de forma satisfatória evidenciou a ocorrência de falhas na execução da edificação e, no item 6 do documento elaborado, trouxe a conclusão que “muitas patologias presentes nas unidades habitacionais como nas áreas comuns ocorreram devido a defeitos executivos e falta de projetos importantes para a edificação, como o de impermeabilização, piso da garagem, traços de argamassa recomendados para cada lugar onde esta seria aplicada, falta de frisos nas fachadas e vazamentos da rede hidrossanitária. Isto implicou no surgimento de patologias, como fissuras, trincas, umidade, bolor, mofo, eflorescência e bolhas, causando transtorno e até medo em alguns moradores, por verem as fissuras e trincas e não se sentirem seguros”.
Ao final, julgou totalmente procedente a ação determinando que a incorporadora imobiliária realize todos os reparos dos vícios indicados pelo condomínio na ação judicial, no prazo de 180 (cento e oitenta) dias, além de arbitrar multa diária de R$ 100,00 (cem reais), limitada a R$ 50.000,00 (cinquenta mil reais).
Da decisão em tela ainda cabe recurso para o Tribunal de Justiça de Santa Catarina.
Portanto, verifica-se que é possível sim responsabilizar a incorporadora imobiliária pelos vícios de ordem estrutural do imóvel.
Logo, a situação narrada serve como alerta para a própria incorporadora, a fim de que sejam tomados os devidos cuidados no momento da contratação de terceiros e fiscalização da obra e também para o consumidor que busca uma alternativa para resolução da problemática envolvendo seu imóvel.
[1] 50011755520218240036
