CÁLCULO DO ITBI DEVE CONSIDERAR O VALOR DE VENDA DO IMÓVEL

O Imposto de Transmissão de Bens Imóveis (ITBI) é um tributo que tem previsão no artigo 156, II, da Constituição Federal e compete aos Municípios instituí-lo.

Em síntese, o ITBI, conforme o nome sugere, é o imposto cobrado pelo Município no momento de transmissão “inter vivos” de bem imóvel, por ato oneroso. Essa cobrança envolve bastante burocracia, ficando pouco claro ao contribuinte como foi definido o valor que deve recolher.

Tendo em conta essa complexidade na cobrança do tributo, recentemente os Tribunais Superiores têm prolatado decisões que definem como e quando deve ser cobrado.

O Supremo Tribunal Federal, em 12/02/2021, ao julgar o Agravo em Recurso Extraordinário nº 1.294.969, definiu que o fato gerador do ITBI somente ocorre com a transferência da propriedade imobiliária, devidamente registrada.

 Sendo assim, tendo em mente que o julgamento fixou a tese em repercussão geral, já em 2021 restou definido que a cobrança do ITBI na celebração do contrato de compra e venda, antes do registro (prática comumente realizada por Municípios em todo o território brasileiro), é ilegal.

Recentemente, em 24/02/2022, a 1ª Seção do Superior Tribunal de Justiça deliberou sobre outro ponto controvertido: se a base de cálculo do ITBI pode utilizar o valor definido para o cálculo do Imposto sobre a Propriedade Predial e Territorial Urbana (IPTU) ou deve utilizar o valor declarado da venda do imóvel.

A causa para tamanha discussão, faz-se pela razão de que o valor referência do imóvel no cálculo do IPTU é fixado pelo próprio fisco municipal, sendo – geralmente – bastante “otimista”, ao fixar valores acima do que realmente são praticados pelo mercado imobiliário.

Portanto, ao julgar o Recurso Especial Nº 1937821 – SP, que trata do tema, o Ministro Relator Gurgel de Faria, foi taxativo em definir que a base de cálculo do ITBI não está vinculada à do IPTU.

Em seu voto, o Ministro Relator recorda que, apesar de ambos possuírem como base de cálculo o “valor venal”, a distinção entre fatos geradores e a modalidade de lançamento deve ser levada em consideração.

Em suma, o IPTU é lançado de ofício e tem como base de cálculo a Planta Genérica de Valores, que considera aspectos mais amplos. Porquanto o ITBI, tem como base de cálculo o valor de mercado individualmente, considerando uma gama maior de fatores, sendo – via de regra – declarado pelo próprio contribuinte.

Logo, o Ministro Relator, acompanhado por unanimidade pela 1ª Seção do STJ, entendeu que “a base de cálculo do ITBI é o valor do imóvel transmitido em condições normais de mercado, não estando vinculada à base de cálculo do IPTU, que nem sequer pode ser utilizada como piso de tributação”.

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